生活篇——不能獨立使用的產(chǎn)權式商鋪需要兼顧業(yè)主共同利益

——朱某、陸某與無(wú)錫市華光珠寶城物業(yè)管理有限責任公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛

裁判要點(diǎn)

部分產(chǎn)權式商鋪的業(yè)主雖然可以拿到獨立的產(chǎn)權證，但是鋪與鋪之間并沒(méi)有隔斷，因此整個(gè)商場(chǎng)是作為一個(gè)整體。但是部分產(chǎn)權式商鋪的鋪與鋪之間是有隔斷，可以獨立使用的。上述情況是法院判斷是否可以維護業(yè)主共同利益為由實(shí)施停水停電等措施的一個(gè)重要標準。

審理法院及時(shí)間

江蘇省無(wú)錫市中級人民法院，2015年5月。

基本案情

朱某（臺胞）、陸某訴稱(chēng)：其系無(wú)錫市中山路319-341號房地產(chǎn)項目中裙第139號產(chǎn)權式商鋪（以下簡(jiǎn)稱(chēng)涉訴商鋪）業(yè)主。2011年8月起，因華光物業(yè)公司違反與其簽訂的《華光大廈和珠寶城商廈物業(yè)服務(wù)合同》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《物業(yè)服務(wù)合同》）、《無(wú)錫華光珠寶城管理公約》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《管理公約》）及《華光珠寶城商戶(hù)守則》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《商戶(hù)守則》），對大廈進(jìn)行停水、停照明、停電梯、停空調（以下簡(jiǎn)稱(chēng)四停），構成違約，導致其商鋪無(wú)法出租或自行經(jīng)營(yíng)。該公司也未按《商戶(hù)守則》的約定每年向業(yè)主提供上一年度管理維修支出的報告并披露、確認物業(yè)用房的位置面積及相關(guān)設施。故請求判令華光物業(yè)公司賠償其損失（自2011年8月1日起至華光物業(yè)公司違約行為消除之日止，按其商鋪同類(lèi)地段房屋租金標準計算）。

華光物業(yè)公司原審辯稱(chēng)：涉訴商鋪的承租人退場(chǎng)后，商鋪并未實(shí)際出租經(jīng)營(yíng)，為避免擴大業(yè)主損失，其對空置商鋪進(jìn)行四停，符合大廈業(yè)主整體利益。且商鋪閑置系地鐵施工等原因導致招租困難，產(chǎn)生的損失與四停無(wú)關(guān)。《物業(yè)服務(wù)合同》約定，若業(yè)主未按約支付物業(yè)管理費用，管理者有權停止供電供水。在其四停前，朱某、陸某已結欠物業(yè)管理費，故其并未違約。

法院經(jīng)審理查明：

1995年3月13日，朱甲、朱乙（協(xié)議乙方，臺胞朱某親戚）與無(wú)錫華光珠寶城房地產(chǎn)有限公司（協(xié)議甲方，以下簡(jiǎn)稱(chēng)華光房產(chǎn)公司）簽訂《華光大廈、珠寶城商廈房屋買(mǎi)賣(mài)合同》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《買(mǎi)賣(mài)合同》），購買(mǎi)珠寶城商廈第五層的涉訴商鋪。1996年1月26日，雙方簽訂了《管理公約》。該公約載明：華光房產(chǎn)公司為第一業(yè)主；管理者指第一業(yè)主或業(yè)主管理委員會(huì )聘用的管理該大廈的任何人或公司；第一業(yè)主可就該大廈任何部分另行訂立分契及其它有關(guān)管理該大廈的契約，但不得抵觸本公約的條款；各業(yè)主共同及各自任命（此項任命不得撤銷(xiāo)）第一業(yè)主作為其代理人，授權第一業(yè)主充分之職權代表各業(yè)主作出一切行為及事情或代表各業(yè)主簽訂一切需要或附帶的文件。另《商戶(hù)守則》載明：該守則由華光珠寶城物業(yè)管理處制定，該管理處每年向各商戶(hù)提供上一年度管理及維修支出的財務(wù)報告；各商戶(hù)須遵守每日上午9時(shí)至晚上21時(shí)30分的統一營(yíng)業(yè)時(shí)間，此亦屬空調正常供應時(shí)間。后涉訴商鋪經(jīng)法院判決確認歸朱某所有，并于2009年7月登記至朱某、陸某名下。

2011年12月5日，朱某（合同甲方）與華光物業(yè)公司（合同乙方）就涉訴商鋪簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，載明：甲方自覺(jué)遵守本物業(yè)的物業(yè)管理公共規章制度和《管理公約》、《商戶(hù)守則》，遵循乙方的服務(wù)指導。任何業(yè)主或租戶(hù)如果在應付管理費之日起三十天內尚未能繳費，管理者可停止供電、水、氣及空調與該業(yè)主或租戶(hù)，但須至少提前三天發(fā)出有關(guān)通知。合同附件包括《管理公約》、《商戶(hù)守則》、《無(wú)錫華光珠寶城公共能耗分配方案》。

另查明：包括涉訴商鋪在內的部分珠寶城商廈五層業(yè)主曾委托華光房產(chǎn)公司將商鋪出租給無(wú)錫市哈哈餐飲美食有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)哈哈公司），業(yè)主應付的物業(yè)管理費及能耗費直接在哈哈公司支付的租金中支取。2011年7月后，哈哈公司停止經(jīng)營(yíng)，涉訴商鋪隨之四停。同年8月起，涉訴商鋪開(kāi)始空置，至今仍未出租。2013年3月12日，華光物業(yè)公司向朱某發(fā)送催繳通知，載明：涉訴商鋪于2011年8月停用空置至今，至2013年2月28日止所產(chǎn)生的空置管理費、水電費共計2575.20元，請你接通知后盡快核對，并于2013年3月26日將所有上述空置費用繳付我司。

裁判結果

法院經(jīng)審理認為：

涉訴商鋪為產(chǎn)權式商鋪，構造上與周?chē)�其它商鋪無(wú)法明確區分，也不能獨立排他地經(jīng)營(yíng)使用，故朱某、陸某對商鋪無(wú)法行使專(zhuān)有部分的物權，其對商鋪使用或出租時(shí)，應與商鋪所在的珠寶城商廈業(yè)主共同協(xié)商處理，以符合全體業(yè)主的共同利益。在涉訴商鋪及珠寶城商廈其它商鋪處于空置狀態(tài)的情況下，若華光物業(yè)公司開(kāi)通水電、電梯、空調，所產(chǎn)生的費用必然由商廈全體業(yè)主分擔，故是否開(kāi)通水電、電梯、空調，涉及商廈全體業(yè)主的共同利益，應由全體業(yè)主共同決定。同時(shí)，業(yè)主簽訂《管理公約》、《物業(yè)服務(wù)合同》等文件的目的系為了保障商鋪的正常經(jīng)營(yíng)使用，故華光物業(yè)公司保持水電、電梯、空調開(kāi)通的義務(wù)，應理解為以商鋪處于經(jīng)營(yíng)使用狀態(tài)為前提。現朱某、陸某未舉證證明涉訴商鋪在內的珠寶城商廈確存在出租使用的現實(shí)可能性，或商廈全體業(yè)主共同決定在空置情況下開(kāi)通水電、電梯、空調，故華光物業(yè)公司在此情況下采取四停措施有利于防止商廈全體業(yè)主發(fā)生不必要的費用，符合商廈全體業(yè)主的利益，并不違反其作為商廈管理者的義務(wù)。另外，朱某、陸某主張因華光物業(yè)公司四停導致涉訴商鋪無(wú)法出租或自行經(jīng)營(yíng)，未能提供證據予以證明，法院不予采信。華光物業(yè)公司是否提供上一年度管理維修支出的報告并披露、確認物業(yè)用房的位置面積及相關(guān)設施的義務(wù)，也與朱某、陸某主張的租金損失無(wú)法律上的關(guān)聯(lián)性。據此，朱某、陸某要求華光物業(yè)公司賠償其租金損失的訴訟請求于法無(wú)據，法院不予支持。

最終判決：駁回朱某、陸某的訴訟請求。

案例注解及風(fēng)險提示

本案主要的爭議焦點(diǎn)在于產(chǎn)權式商鋪能否以維護業(yè)主共同利益為由實(shí)施停水停電等措施？

本案中的產(chǎn)權式商鋪具有一定的特殊性，雖然權證上載明了單個(gè)商鋪的具體位置、面積，明確了權屬范圍，但客觀(guān)上眾多商鋪存在于一個(gè)整體空間，沒(méi)有隔斷作為明確的界限。本案中的產(chǎn)權式商鋪只有在統一規劃、整體使用時(shí)才能體現其價(jià)值，在未形成總體使用規劃的前提下，單個(gè)業(yè)主不宜獨立使用。如果單個(gè)業(yè)主獨立使用所屬其物權部分的商鋪，必然降低整個(gè)區域內商鋪的使用價(jià)值，對其他業(yè)主的利益造成損害。本案中，朱某、陸某所有的商鋪即屬于此種情形，其雖享有商鋪的物權，但不宜由其單獨使用。如朱某、陸某確需使用其商鋪，也應當與其他業(yè)主進(jìn)行協(xié)商，在確定各項費用的負擔，且不損害其他業(yè)主利益的前提下進(jìn)行合理使用。在涉案商鋪未能整體出租、業(yè)主也沒(méi)有形成自主經(jīng)營(yíng)的合理使用方案的情況下，華光物業(yè)公司為降低能源消耗及減少費用，采取了四停措施，符合商廈全體業(yè)主的共同利益。

但是實(shí)際上仍然有存在明顯界限的產(chǎn)權式商鋪的存在，在這種情況下，物業(yè)公司以維護業(yè)主共同利益為由實(shí)施停水、停電等措施可能就不太合適了。

因此，并非有獨立房產(chǎn)證就表明商鋪是可以單獨使用的，在購買(mǎi)商鋪時(shí)，應當至商鋪現場(chǎng)查看單獨使用的可能性。

作者：江蘇海輝律師事務(wù)所 潘雯