生活篇——廣告、宣傳冊?xún)热菔欠窨梢宰鳛樯唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同的內容

——陸某與無(wú)錫三陽(yáng)銀輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛

裁判要點(diǎn)

廣告、宣傳冊?xún)热蓦m然并未明確列入到商品房買(mǎi)賣(mài)合同當中，但是如果廣告、宣傳冊?xún)热菥唧w確定，并且買(mǎi)受人對此產(chǎn)生信賴(lài)，雙方在此基礎上訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，廣告、宣傳冊?xún)热輰﹄p方也具有約束力，雙方需要根據廣告、宣傳冊?xún)热輥?lái)履行義務(wù)。

審理法院及時(shí)間

江蘇省無(wú)錫市中級人民法院，2014年8月。

基本案情

陸某（其委托代理人朱某為臺胞）訴稱(chēng)：2007年4月24日，其根據無(wú)錫三陽(yáng)銀輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（下稱(chēng)“銀輝公司”）發(fā)布的無(wú)錫市摩天360大廈銷(xiāo)售廣告和宣傳資料，并參觀(guān)了摩天360大廈的配套設施及待售商品房，購買(mǎi)了摩天360大廈919室房屋。其入住后，常在該大廈一至五層的大堂、餐廳、茶室、咖啡屋、棋牌室、健身房、美容中心、按摩房、乒乓室、舞蹈室等服務(wù)場(chǎng)所休閑、娛樂(lè )和接待客戶(hù)。但幾個(gè)月后，銀輝公司便取消上述配套服務(wù)設施，將大廈一至五層出租給無(wú)錫三陽(yáng)百盛廣場(chǎng)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)百盛公司）開(kāi)辦商場(chǎng)，給其生活帶來(lái)諸多不便。其認為，銀輝公司通過(guò)發(fā)放樓書(shū)、大樓平面圖、物業(yè)手冊及刊登廣告的方式，承諾摩天360大廈內有一層有具備休息接待使用功能的豪華大堂、二至五層有餐廳、茶室、咖啡屋、棋牌室、健身房、美容中心、按摩房、乒乓室、卡拉OK廳、舞蹈室、室內游泳池，該承諾應為雙方買(mǎi)賣(mài)合同的內容。現銀輝公司取消該些設施，構成違約，造成了其房屋價(jià)值的貶值，應承擔違約責任。綜上，請求判令：一、銀輝公司繼續履行商品房買(mǎi)賣(mài)合同，按照無(wú)錫三陽(yáng)城市花園竣工圖紙、摩天360樓書(shū)、摩天360無(wú)錫市銀輝物業(yè)手冊恢復摩天360大廈一層大堂的休息接待使用功能、二至五層的餐廳、茶室、咖啡屋、棋牌室、健身房、美容中心、按摩房、乒乓室、卡拉OK廳、舞蹈室、室內游泳池。若不能恢復，則要求銀輝公司賠償其損失20萬(wàn)元；二、銀輝公司披露、確認無(wú)錫市人民中路123號摩天360大廈的物業(yè)用房的位置、面積。

銀輝公司辯稱(chēng)：無(wú)錫市摩天360大廈內有多個(gè)門(mén)牌號，其中的人民中路121號房屋登記在其名下，其有權使用該房屋。該房屋二至五層從未進(jìn)行裝修，從未存在陸某所稱(chēng)的設施，現已出租給百盛公司。陸某購買(mǎi)的房屋位于無(wú)錫市人民中路123號，該房屋一樓現在有豪華大廳，可用于休息接待，六樓設有健身房、乒乓室，大廳可兼作茶室、咖啡屋、棋牌室，該層還設有小影院，可兼作卡拉OK廳，餐廳位于48層。陸某提供的物業(yè)手冊是物業(yè)公司發(fā)放的，其發(fā)放的樓書(shū)、宣傳手冊、平面圖均不能作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同內容。雙方買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)履行完畢，其未違約，陸某無(wú)權要求其恢復設施或賠償。綜上，請求駁回陸某的訴訟請求。

法院經(jīng)審理查明：

本市摩天360大廈內分別由無(wú)錫市人民中路121號、121-1號、123號、125號房屋組成。其中121-1號房屋登記在蔡惠珠、黃耀清名下，人民中路121號房屋登記在銀輝公司名下，人民中路125號房屋登記在張錫崗、朱耀中名下。該大廈項目設計的原功能設置安排為：1-4層為大堂、商業(yè)（銀行證券）、餐飲用房，5層為會(huì )所，用于商務(wù)、健身、娛樂(lè )等；其中1層有大堂、辦公門(mén)廳等，2-4層有酒吧、餐廳等，5層有游泳池、茶室、健身房、娛樂(lè )室、洗衣店、美容廳等。

銀輝公司銷(xiāo)售摩天360大廈房屋時(shí)，在樓書(shū)、平面圖、宣傳冊及報紙廣告等宣傳資料中，以圖片、文字說(shuō)明等形式宣傳該大廈1層有豪華裝修大廳，2至4層有8000平方米的高檔餐飲區，5層有室內休閑會(huì )所及室外景觀(guān)會(huì )所，設有室內游泳池、健身房、溫室花園茶座、乒乓室、桌球室、棋牌室、迷你影院、舞蹈室、按摩房、卡拉OK、咖啡屋、網(wǎng)吧、洗衣房、美容美發(fā)中心、醫務(wù)室等。2007年4月24日，陸某與銀輝公司簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，購買(mǎi)了摩天360大廈的無(wú)錫市人民中路123－919號房屋。

摩天360大廈1至5層現不存在銀輝公司在上述樓書(shū)、平面圖、宣傳冊及報紙廣告中宣傳的相關(guān)設施，該大廈的人民中路123號1層為寫(xiě)字樓大堂，6層設有健身房、乒乓室、影像室，6層大廳內放置了幾對茶幾、靠椅，48層西餐廳已不經(jīng)營(yíng)。

裁判結果

法院經(jīng)審理認為：

陸某與銀輝公司簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》系雙方的真實(shí)意思表示，且未違反法律、法規的規定，合法有效，雙方應按約履行。銀輝公司通過(guò)發(fā)放樓書(shū)、平面圖及發(fā)布廣告，對摩天360大廈配套設施的功能和位置作了具體說(shuō)明，這些設施的存在符合部分購房者的需求，會(huì )提升待售商品房對潛在購房者的吸引力，對《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的訂立及房屋價(jià)格有重大影響。因此，銀輝公司在樓書(shū)、平面圖及廣告中關(guān)于摩天360大廈設施的宣傳應當視為商品房買(mǎi)賣(mài)合同內容，銀輝公司應當履行相應的義務(wù)，提供相應的設施。現摩天360大廈內并無(wú)上述設施，銀輝公司構成違約。

關(guān)于陸某要求銀輝公司按照竣工圖紙、樓書(shū)等材料恢復摩天360大廈一至五層相關(guān)設施的訴訟請求，因設施原狀無(wú)法明確，且恢復費用高、不適于強制履行，故對該請求不予支持。陸某因上述配套設施的缺失，無(wú)法獲得購房時(shí)期待的居住品質(zhì)和良好感受，其民事權益受到了侵害，應得到相應的賠償。但因房屋貶值損失無(wú)法評估，陸某要求銀輝公司賠償20萬(wàn)元的請求缺乏依據，結合陸某權益受損及銀輝公司違約的情況，酌定銀輝公司賠償陸某22400元。陸某關(guān)于披露、確認物業(yè)用房的請求已在訴訟中實(shí)現。

最終判決：一、銀輝公司于判決發(fā)生法律效力之日起十日內賠償陸某22400元。二、駁回陸某的其他訴訟請求。

案例注解及風(fēng)險提示

本案主要的爭議焦點(diǎn)在于發(fā)放的廣告、宣傳冊等內容是否可以作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的內容？

根據《中華人民共和國合同法》第十四條規定，如果要約邀請意思表示內容具體確定，并表明經(jīng)受要約人承諾要約人即受該意思表示約束時(shí)，該意思表示即為要約。商品房銷(xiāo)售時(shí)，出賣(mài)人對其開(kāi)發(fā)項目規劃設計范圍內的商品房及相關(guān)設施所作的一些詳盡具體的說(shuō)明和允諾，如足以讓買(mǎi)受人產(chǎn)生信賴(lài)而簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同并對房屋價(jià)格的確定有重大影響，而且買(mǎi)受人同意訂約的，應視為符合《中華人民共和國合同法》第十四條要約的條件，買(mǎi)賣(mài)合同的訂立則視為買(mǎi)受人對要約的承諾。即使該說(shuō)明和允諾未訂立在合同之中，也應認定為合同內容，當事人違反該內容的，應承擔違約責任。

本案中，銀輝公司通過(guò)發(fā)放樓書(shū)、平面圖及發(fā)布文字介紹、圖片效果等廣告，使不特定購房人作為潛在消費者產(chǎn)生對商品房預期有特定的功能和用途，尤其是對樓盤(pán)所屬的商業(yè)、服務(wù)業(yè)配套設施存在期待，雙方簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同合法有效，樓書(shū)、廣告等宣傳資料對合同訂立及房屋價(jià)格有重大影響，亦應視為合同的附件。銀輝公司在樓盤(pán)投入使用后，擅自改變原項目規劃和設計，未向購房人提供宣傳資料中相應的商業(yè)、服務(wù)設施，亦未向購房人就相關(guān)功能區域的變更盡提醒義務(wù)，應當承擔違約責任。

作為出賣(mài)人應當注意在進(jìn)行廣告宣傳當中切勿做不切實(shí)際的承諾，以防違約。作為買(mǎi)受人應當注意留存廣告、宣傳冊等資料，以便于事后維權。

作者：江蘇海輝律師事務(wù)所 潘雯